Når du skal udskifte vinduer

---

Der er flere ting, man bør overveje, når vinduerne i ejendommen trænger til at blive udskiftet. Hør eksperter udtale sig om alle de spørgsmål, du bør forholde dig til.

---

 ”Som bygningsejer bliver man nødt til at kigge på økonomien. Måske er der ikke råd til den optimale løsning, men så vælg den næstbedste,” fortæller Tove Lading. Hun er arkitekt og lektor på Institut for Byggeri og Anlæg på DTU og har beskæftiget sig med vinduer på ekspertniveau i mange år. Jeg har sat hende stævne i en gade i det gamle København, som er fyldt med ældre vinduer. Tove Lading giver udtryk for det, mange bygningsejere i tiden har erfaret. Valg af nye vinduer er en kompliceret affære, fordi der er så mange parametre at forholde sig til. 

Tove Lading, arkitekt og lektor på Institut for Byggeri og Anlæg, DTU

Hyr en rådgiver 

Tove Lading fortæller: ”Har du mulighed for at hyre en rådgiver med forstand på vinduer, så gør det. Få nogle referencer, kig på de ejendomme, rådgiveren står bag, og få en snak med de ejere, rådgiveren tidligere har hjulpet. Få en vurdering af vinduernes tilstand, så du er bedre rustet til at træffe en beslutning”. Når det gælder materialer, så advarer Tove Lading mod plastikvinduer.

”Nogle opfatter dem som vedligeholdelsesfrie, men det er de ikke. De tager imod, bliver ru i overfladen og misfarvede. En misfarvet ramme i en rygerlejlighed kan ikke vaskes ren. Og de er ikke til at reparere ved fx mindre stormskader,” fortæller Tove Lading. Tove Lading har også oplevet eksempler på, at plastikvinduer ikke understøtter konstruktionen, som trævinduer kan. I en sag havde stikkene over vinduerne sat sig, da trævinduerne var erstattet med plastikvinduer. ”Vi måtte armere alle fuger ned og rette stikkene op,” fortæller Tove Lading. 

“Som bygningsejer bliver man nødt til at kigge på økonomien. Måske er der ikke råd til den optimale løsning, men så vælg den næstbedste.”

Nogle vælger forkert 

GI har fire byggesagkyndige ansat, som har fulgt mange renoveringsprojekter gennem årene, og som derfor har fået erfaringer med både gode og dårlige løsninger. Afdelingens leder arkitekt John Skovmand Thomsen har noget på hjerte, når det kommer til valg af nye vinduer. ”Når renovering ikke er mulig, er det en forudsætning at vælge en løsning, der læner sig tæt op ad de originale vinduer. Alle vil selvfølgelig gerne have den bedste, billigste og mindst vedligeholdelseskrævende løsning,” fortæller John Skovmand Thomsen. Men når det gælder vedligehold, så florerer der nogle myter, mener han.

Plastic fantastic! 

”Mange tror, at plastvinduer er vedligeholdelsesfri og holder i mange år. Vi oplever udskiftning af plastvinduer i en del ejendomme, hvor vinduerne ikke engang er 20 år gamle,” fortæller John Skovmand og peger på, at det ofte skyldes, at det er umuligt at reparere på beslag og hængsler. De fås for det meste ikke længere, og det medfører, at vinduerne ikke er ordentlige på gang og slag og ikke lukker tæt. 

Det smukke fryder 

De fleste ejere vil gerne investere i nye, smukke vinduer med samme udformning som de eksisterende. Mange vælger træ, og det kan John Skovmand Thomsen godt lide. Andre vælger træ/alu-vinduer, som er mindre vedligeholdelseskrævende i overfladen. ”I de tilfælde, hvor bygningsejeren vælger at energioptimere og renovere eksisterende vinduer, er det altid efterfulgt af en stor glæde. Glæden ved at fastholde ejendommens originale udtryk og glæden ved at bevare,” fortæller John Skovmand Thomsen.

Gammel gade 

Tilbage i den gamle gade i København kigger vi på vinduer med Tove Lading. Der er mange eksempler på ældre vinduer, og også flere nyere i gammelt look. ”Vinduet er en væsentlig markør for en ældre bygning,” fortæller Tove Lading. Hun mener, at man skal tilstræbe vinduer, som passer ind arkitektonisk. ”Gå efter smalle rammer, skrå false og sprosser, hvis det er den stil, bygningen er født med. Vær opmærksom på lysindfaldet. Der kan være stor forskel på to vinduer med de samme ydre dimensioner. Det er glastypen og dimensionerne på rammer og sprosser, der er afgørende,” fortæller hun. 

“Mange tror, at plastvinduer er vedligeholdelsesfri og holder i mange år.”

Tænk fremad 

Tove Lading anbefaler at kigge skarpt på vedligeholdelseskravene til det vindue, man vælger. ”Der skulle gerne gå en del år, før et nyt vindue skal have større vedligehold,” fortæller hun. Tove Lading peger også på, at der ved trævinduer er en fordel, som mange glemmer. De er relativt lette at reparere, hvis rammen får en skade, fx af vinden.

Artiklen er skrevet af Bo Bjerre Hansen, Kommunikationskonsulent, Grundejernes Investeringsfond.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2023.

Bliv klar til generalforsamlingen

---

Når I mødes til den årlige generalforsamling i foreningen, er der mange ting, I skal have styr på og nå at tale om. Derfor er det en god ide at være velforberedt og have den nødvendige viden på plads, så I kan træffe de rette og mest effektive beslutninger i fællesskab.

---

Som andelshaver i en andelsboligforening er den årlige generalforsamling muligheden for at få indflydelse på det sted, hvor du bor. Det er på det møde, I som beboere i fællesskab stemmer ja eller nej til for eksempel foreningens regnskab, små og store renoveringsprojekter og valg af bestyrelsesmedlemmer. Generalforsamlingen er også din mulighed for at mødes med dine naboer, hvor I kan udveksle synspunkter, så I som beboere i fællesskab får taget de rigtige beslutninger for netop jeres forening. 

Det er typisk på generalforsamlingerne, I i fællesskab skal beslutte, hvilke renoveringsprojekter, I som forening vil igangsætte. Gennem de seneste 10-15 år har jeg som byggeteknisk rådgiver deltaget på et hav af generalforsamlinger i Københavns andels- og ejerboligforeninger. Når jeg er inviteret med til mødet, er det fordi jeg som foreningens rådgiver kommer med anbefalinger til vedligehold og drift af den fælles ejendom. Min erfaring er, at jo bedre beslutningsgrundlag I har, og jo bedre I har forberedt jer – jo bedre beslutninger bliver der også truffet på generalforsamlingen.

Inddrag jeres rådgiver tidligt

Typisk tager vores dialog sin start flere måneder i forvejen, hvor I som forening og bestyrelse har kontaktet jeres rådgiver eller administrator med henblik på at kaste et kærligt blik på jeres ejendom sammenholdt med foreningens økonomi. Det er meget vigtigt, at I som forening inddrager administrator og rådgiver på et meget tidligt tidspunkt, så I er klar med den nødvendige viden og overblik inden selve generalforsamlingen.

Har I en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan?

Det allerførste, vi gør som byggeteknisk rådgiver, er at kigge på ejendommens energimærke, hvori man kan finde mange brugbare oplysninger om ejendommens tilstand. Dertil tjekker vi op på jeres tilstandsrapport, vedligeholdelsesplan eller handlingsplan, hvis I allerede har fået udarbejdet den slags dokumenter for jeres ejendom. Hvis ikke, så er det der, vi begynder: At udarbejde en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan – det er de vigtigste grunddokumenter for jeres ejendom. 

Helt overordnet er en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan absolutte nødvendigheder for, at I som forening kan planlægge vedligehold og renoveringsprojekter og lægge et realistisk budget, som tager højde for ejendommens eventuelle skavanker, så der ikke pludseligt opstår store uforudsete udgifter. Det er med andre ord det vigtigste beslutningsgrundlag at have for jeres videre proces.

“Det er typisk på generalforsamlingerne, I i fællesskab skal beslutte, hvilke renoveringsprojekter, I som forening vil igangsætte
”

Vedligehold er vigtig for foreningens økonomi

Ligesom det er vigtigt at overholde serviceintervallerne på bilen, er det vigtig at servicere og vedligeholde ejendommen. En dårligt vedligeholdt ejendom kan resultere i, at nogle små problemer enten vokser sig meget store over tid, eller måske endnu værre – uden varsel – påfører foreningen en kæmpestor udgift. Det kan f.eks.  være stormskader på et dårligt vedligeholdt tag, fugt i konstruktioner eller oversvømmelser i kælderen. 

Al erfaring viser, at de udgifter, der benyttes på løbende vedligehold og en gennemtænkt prioritering af vedligeholdelsesbudgettet over tid, gør det væsentligt billigere for foreningen end pludselig at måtte kaste sig ud i et akut og ofte uforholdsmæssigt dyrt ”brandslukningsprojekt”. 

Hertil kommer, at der ved at lægge vedligehold og eventuelle renoveringsarbejder ind i en gennemtænkt plan og prioritering samtidig er mulighed for at udføre arbejderne på de rigtige tidspunkter af året og planlægge tingene ud fra en helhedsbetragtning. 

Endelig er det værd at notere sig, at ejendommen i sidste ende er grundlaget for en ejer- eller andelsboligforenings formue og solvens. En dårligt vedligeholdt ejendom er i længden dyrere i vedligehold og har også direkte betydning for ejendommens værdi.

Vedligeholdelsesplanen hjælper jer med at prioritere

En vedligeholdelsesplan sætter fokus på de næste 5-10 års renoverings- og vedligeholdsarbejder i ejendommen, og derfor bør den som minimum ajourføres hvert femte år. Faktisk anbefaler vi varmt, at I sørger for at ajourføre den årligt. Det skyldes, at tingene hurtigt kan ændre sig, og samtidig kan nogle områder pludselig virke mere presserende end andre – for eksempel i form af nødvendigheden for at skærpe fokus på fugtsikring af kældre og tage, hvis sommeren har budt på store vandmængder eller skærpe fokus på energioptimering på grund af stigende energipriser.

Digitalt overblik gør det nemmere

En tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan giver altså foreningens beboere og bestyrelse overblik over ejendommens sande tilstand, og hvad der skal budgetteres med af vedligehold i de næste 5-10 år.

Hos os udarbejder vi alle vores tilstandsrapporter og vedligeholdelsesplaner digitalt på platformen ejendom.com. Den sikrer jer et altid opdateret og intuitivt overblik, og at I hurtigt kan skabe et overblik over netop økonomi, kommende renoveringsprojekter og meget mere.

“En dårligt vedligeholdt ejendom er i længden dyrere i vedligehold”

Realistisk økonomi og handlingsplan

Når I sammen med jeres rådgiver først har fået overblik over ejendommens tilstand, kommer rådgiver med anbefalinger til, hvilke renoveringsprojekter, der skal prioriteres nu, og hvilke der kan vente nogle år endnu. Derefter får I et realistisk økonomisk overblik over, hvad projektet vil koste, når det skal sendes i licitation. Her lægger rådgiver så at sige ”hovedet på blokken,” fordi I her får en ide om, hvad projektet kommer til at koste. 

På de projekter, vi er rådgiver på, udarbejder vi typisk en konkret handlingsplan, der på en ”pædagogisk” måde beskriver og visualiserer præcis hvilke faser, I skal igennem, når I sætter renoveringen i gang samt den konkrete økonomi, der er forbundet hermed. Dermed har I en fuldstændig klar og transparent køreplan for hele renoveringsperioden fra start til slut.

Beboermøde først, derefter generalforsamling

Derefter er processen typisk den, at bestyrelsen indkalder til beboermøde, hvor I taler de mulige scenarier igennem for, hvilke renoveringsprojekter I har fået anbefalet, indeholdende overblik over budget og proces. På beboermødet vender I, hvad I synes skal indstilles til selve generalforsamlingen.

Derefter er I klar med hele det gode beslutningsgrundlag, I skal bruge til selve generalforsamlingen, hvor I som samlet forening stemmer de renoveringsprojekter igennem, I har aftalt på beboermødet. 

Hos os foregår det sådan, at når et renoveringsprojekt er blevet stemt igennem til generalforsamlingen, hjælper vi foreningen med at søge eventuel byfornyelsesstøtte. For at opnå støtte skal der nemlig foreligge en formel beslutning fra foreningens generalforsamling. Der findes forskellige puljer at søge, alt efter hvad projektet omhandler: Det kan være støjpuljen, byfornyelse, energitjekket med videre. 

Som foreningens rådgiver sørger vi også for at sende projektet i licitation og hjælper med at finde ud af, hvilke entreprenører og håndværkere, der skal udføre jeres projekt. Vi er som rådgivere med på sidelinjen hele vejen igennem og er jeres ”mand i marken”, der sikrer at projektet gennemføres til aftalt tid og pris.

Artiklen er skrevet af Claes Bohn-Willeberg, Bygherrerådgiver, Bang & Beenfeldt.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2023.

Gør det nemmere at være bestyrelsesmedlem i boligforeningen

---

Som bestyrelsesmedlem i en boligforening har man et afgørende ansvar. Man er med til at forme fællesskabet, sikre ejendommens vedligeholdelse, overholde lovgivningen og meget mere.

Det er en kompleks opgave for både nye som erfarne bestyrelsesmedlemmer, men der er heldigvis hjælp at hente.

---

For at bestyrelsen kan udføre deres arbejde bedst muligt, er det nødvendigt at alliere sig med kompetente rådgivere og leverandører. Bestyrelsen hverken kan eller skal være eksperter indenfor det hele. Til Boligforeningernes Dag 2024 har vi derfor samlet en bred skare af brancher, der er relevante for arbejdet i en boligforening.

Anne Glad er konferencier på messens Hovedscene og vil tage de besøgende igennem en spændende dag fyldt med viden, inspiration og netværk.  

Fremtidens boligforening

Fremtiden byder på mange muligheder for boligforeninger. Innovation, bæredygtighed, teknologi, fællesskab og livskvalitet er nøgleord i denne nye æra. Som bestyrelsesmedlem står man med en del af ansvaret for at navigere i denne komplekse verden, men I behøver ikke gøre det alene.

Ved at samle alt viden og inspiration under ét tag er det simpelt og effektivt for en ellers travl bestyrelse at få råd og vejledning fra netop de rådgivere og leverandører, der er relevante. Samtidig kan I høre oplæg på de to scener, der kan inspirere jer til kommende projekter og tiltag i fremtiden.

“Ved at samle alt viden og inspiration under ét tag er det simpelt og effektivt for en ellers travl bestyrelse at få råd og vejledning.”

Del din erfaring, og netværk med andre bestyrelsesmedlemmer

Der er ingen tvivl om, at vi ved at dele vores erfaringer med hinanden, kan blive bedre klædt på, når det kommer til opgaverne i en boligforening. Måske har I netop fået altaner i jeres forening og kan give gode råd til en anden forening, der står overfor dette projekt. Måske skal I til at tage stilling, hvorvidt I skal etablere ladestandere og vil gerne høre erfaringer fra foreninger, der allerede har været igennem den proces.

Boligforeningernes Dag er en messe kun for bestyrelsesmedlemmer i andels- og ejerboligforeninger samt almene foreninger, og det er en oplagt mulighed for at mødes og udveksle erfaringer med andre foreninger. I Netværksloungen, der er dedikeret til netop dette, kan idéer samt gode såvel som dårlige erfaringer deles, og I kan opbygge relationer, der kan hjælpe jer med at finde frem til de bedste løsninger i jeres forening.

I Netværksloungen vil der i løbet af dagen blive afholdt fire netværkssessioner faciliteret af en ekstern facilitator.

Gratis at deltage 

Boligforeningernes Dag er en messe, der skal bidrage til at gøre bestyrelsesarbejdet lettere og mere effektivt og på den måde skabe velfungerende og sunde boligforeninger. Derfor er messen gratis at deltage i. 

Messen finder sted lørdag d. 2. marts 2024 i København, og I kan tilmelde jer her.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Nørrebro-ejendom står igen markant i gadebilledet

---

Takket være en vedligeholdelsesplan og veludført 5 års-plan står en 117 år gammel ejendom knivskarpt i dag.

---

På hjørnet af Lundtoftegade og Hillerødgade på Nørrebro i København ligger en ejendom, som stikker af fra resten af kvarteret på den gode måde. Efter flere renoveringer står bygningen fra 1906 helt skarpt. Ejendommen udstråler stil, balance og overskud. Og det er da også en tilfreds og stolt formand for andelsforeningen AB Falcken, der viser foreningens bygning frem. Boye Schnack har boet i ejendommen i 33 år og været formand i 9 år. ”Vi er selvfølgelig glade for, at vores ejendom står så flot i dag. Vi har altid haft som målsætning, at bare fordi det er Nørrebro, behøver den ikke ligne en saneringsparat ejendom," siger han med et smil.

AB Falcken har fået de oprindelige friser tilbage. De var ellers forsvundet. Rådgiveren fandt dem i de oprindelige tegninger, der lå i Københavns byggesagsarkiv.

Vi er i mål, og alle er tilfredse

De seneste år med renovering har været en hektisk og udfordrende periode for både ham som formand, bestyrelsen og alle beboere i de 40 andelslejligheder i den 117 år gamle ejendom.
”Renovering med store stilladser hele vejen rundt og håndværkere inde i folks boliger er selvfølgelig anstrengende. Men det hjælper på det, når vi ser på bygningen i dag. Vi er i mål med en række projekter, og alle virker tilfredse”, siger han.
Boye Schnack er tilfreds med styringen af projekterne, som rådgiveren Gaihede, ingeniører & arkitekter, stod for.  ”Samarbejdet har været en god oplevelse. Vi havde ikke kunnet klare os uden dem. Jeg vil på det kraftigste anbefale at samarbejde med en rådgiver, hvis man sidder i en bestyrelse og skal i gang med en større renovering. Vi er jo ikke professionelle, og renoveringer er komplekse, så det ville aldrig være gået godt uden en rådgiver”, siger han. Han fremhæver også samarbejdet mellem bygherre, rådgiver, administratoren Newsec og byggefirmaet Byens Tag & Facade, der blev valgt som den udførende entreprenør på opgaven.

Den fulde artikel kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2024, som kan fås gratis på Min Boligforenings stand til Boligforeningernes Dag lørdag d. 2. marts.

“En vedligeholdelsesplan er et meget
brugbart redskab til en ejendom som vores”

— Boye Schnack, formand i AB Falcken

En vedligeholdelsesplan er et godt redskab

Efter en række renoveringer, er der igen styr på AB Falckens ejendom på Nørrebroi København.

Renoveringerne af ejendommen kom i gang, efter at foreningen fik lavet en vedligeholdelsesplan. ”Før i tiden var det ret tilfældigt, hvilke ting, der blev lavet på bygningen. Det var meget akutte løsninger. Hvis der var et problem, så ringede man efter en håndværker, som man kendte, og så blev det ene problem håndteret – og andre områder blev forsømt. Det medførte, at vi til sidst boede i en ejendom med en række udfordringer som fugtskader og forældede VVS-installationer”, forklarer han.

Da Boye blev formand, fandt han via landsorganisationen for andelsboligforeninger ABF frem til, at AB Falcken havde brug for en såkaldt vedligeholdelsesplan. Det er en overordnet plan over akutte og nødvendige renoveringer, der tager hensyn til både bygning og økonomi.

Han kontaktede rådgiveren Gaihede, ingeniører & arkitekter, der foretog et grundigt tjek af hele ejendommen og lavede en vedligeholdelsesplan for de kommende år. ”En vedligeholdelsesplan er et meget brugbart redskab til en ejendom som vores. Her var planlagt en 5-års plan. Ud fra den kunne vi vedligeholde og renovere vores ejendom til rette tid. Samtidig fik vi mulighed for planlægning af økonomien fremover”, fortæller formanden.

Ejendom af høj værdi

I løbet af de næste år gennemførte foreningen en række renoveringsprojekter. Skorstenene blev fikset – faldstammerne blev renoveret og relinet – og senest var der den store renovering med udskiftning af tag, forstærkning af tagkonstruktion, rensning og renovering af facader for og bag og endelig udskiftning af vinduer. Foreningen havde ingen opsparing, så den har lånt til projekterne. Alt i alt er boligafgiften, som det hedder på andelsboligområdet, steget fra et lavt niveau med 8 procent 6 år i træk, hver gang støttet af generalforsamlingen, som udmærket kunne se vigtigheden af de væsentlige renoveringsprojekter. ”Vi bor nu i en ejendom af høj værdi, og som samtidig er god at bo i”, fortæller han.

Artiklen er skrevet af Lars Solberg, kommunikationsrådgiver, Gaihede

Denne fulde artikel og mange andre kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Forberedelse af projektforslag til generalforsamlingen

---

At præsentere et større projekt på en generalforsamling kan udfordre selv de mest erfarne bestyrelser. Det kræver den rette forberedelse og rådgivning, for at projektet opnår beboernes støtte og tillid.

---

Når I som bestyrelse skal præsentere et større projekt på en kommende generalforsamling, er forberedelsen afgørende for projektets succes. Bag et gennemarbejdet og velbegrundet projektforslag ligger der et stort arbejde, og det kan derfor være en fordel at inddrage en erfaren rådgiver fra begyndelsen, der kan navigere gennem de tekniske, juridiske og kommunikationsmæssige aspekter af processen. 

Det kan være værdifuldt for både bestyrelse og beboere at have rådgiver med til generalforsamling.

Kom godt fra start

Et vellykket byggeprojekt starter med en grundig forberedelse. Ved at komme godt fra start minimerer man risici, sparer tid og ressourcer og øger sandsynligheden for at nå projektets mål. Først og fremmest skal bestyrelsen have en klar og veldefineret forståelse af projektets omfang og detaljer. Dette indebærer udarbejdelse af en grundig redegørelse for arbejdet, der kan indeholde notater fra byggetekniske rådgivere, prisoverslag og gerne billeder, der dokumenterer den nuværende tilstand. En sådan redegørelse bør altså give svar på, hvad skadesårsagen er, hvilke udbedringsmuligheder der er samt indeholde forslag og anbefalinger til udbedring. Med et sagligt velfunderet materiale giver man beboerne en klar indsigt i projektets nødvendighed og presserende karakter, hvilket skaber større tillid fra beboernes side.

Hav styr på den nødvendige dokumentation og tilladelser

At sikre den rette dokumentation og de nødvendige tilladelser er afgørende i et byggeprojekt. Dette gælder især for projekter, der kræver myndighedsbehandling, eksempelvis hvis man ønsker at tilføje altaner til facaden, ændre facadeudtryk mv.. 

Det er i dag blevet langt mere komplekst at få tilladelse fra myndighederne, end det varfør i tiden. Ansøgningsprocessen er digitaliseret og foregår i en elektronisk portal, som forudsætter en dybdegående forståelse af de strenge krav og reguleringer, der skal opfyldes for at opnå tilladelse. Det er her, at ekspertise bliver afgørende. At udarbejde det nødvendige materiale, der skal sendes til myndighederne, kræver nemlig erfaring og viden om lovgivning og byggetekniske detaljer. Her kan en rådgiver være til stor gavn og hjælpe med at navigere gennem ansøgningsprocessen, sikre, at alle krav er opfyldt, og minimere risikoen for forsinkelser eller afslag. Dette er med til at sikre, at projektet kan fortsætte lovligt og succesfuldt, samtidig med at det sparer tid og ressourcer for boligforeningen.

Grundig forberedelse er vigtigt, når det kommer til byggeprojekter. Her kan en erfaren rådgiver hjælpe

Vigtigheden af professionel rådgivning

Det sker ofte, at bestyrelser selv tager ansvar for store dele af projektforberedelsen, herunder undersøgelser og indhentning af tilbud. En ulempe ved denne tilgang er, at når tiden er inde til at engagere en rådgiver i projektet, opdager de ofte, at de forskellige indhentede tilbud er usammenlignelige og derfor ikke brugbare. Dette betyder, at al den tid og indsats, som bestyrelsen har investeret i forberedelsen, nu skal begynde forfra, hvilket kan være frustrerende for alle involverede parter.

Ved at have en erfaren rådgiver med fra begyndelsen får bestyrelsen adgang til omfattende viden om branchen og den relevante lovgivning, hvilket hjælper bestyrelsen med at undgå mange af de faldgruber, som man nemt kan falde i uden tilstrækkeligt kendskab til branchen. Valget af den rigtige byggerådgiver kan spare foreningen både tid, penge og hovedpine i sidste ende.

“Det kan være en stor fordel, hvis rådgiveren deltager på generalforsamlingen og besvarer tekniske spørgsmål, som bestyrelsen måske ikke er i stand til at håndtere.”

Værdien af tillid

I ethvert byggeprojekt spiller tillid en central rolle. Beboerne forventer, at bestyrelsen og rådgiverne træffer de bedste beslutninger for foreningen. Men tilliden begrænser sig ikke kun til bestyrelsen. Det er også nøglen til valget af en pålidelig rådgiver.

Når man vælger en rådgiver, handler det om mere end blot pris. Det handler om at finde en rådgiver med den rette erfaring og kompetence inden for det specifikke område. Hvis projektet f.eks. involverer tilføjelse af altaner, er det afgørende at vælge en rådgiver med dokumenteret erfaring indenfor dette område. Det er også en god idé at bede om referencer fra lignende projekter, som rådgiveren har arbejdet på for andre boligforeninger for at sikre, at rådgiveren er troværdig.

Det kan være en stor fordel, hvis rådgiveren deltager på generalforsamlingen og besvarer tekniske spørgsmål, som bestyrelsen måske ikke er i stand til at håndtere. Dette opbygger og styrker tilliden hos beboerne, skaber gennemsigtighed og bidrager til projektets succes.

“Valget af den rigtige byggerådgiver kan spare
foreningen både tid, penge og hovedpine i sidste ende.
”

Så når næste generalforsamling nærmer sig, og et større projekt skal præsenteres, er det vigtigt at prioritere både tid og ressourcer til grundig forberedelse og professionel rådgivning. Dette vil ikke kun skabe et solidt fundament for projektet, men også sikre den nødvendige opbakning fra jeres beboere til at realisere jeres mål. 

Artiklen er skrevet af Sorin Nita, projektleder & partner, Promana Bygningsrådgivning

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

At vælge en rådgiver

---

For mange foreninger er deres ejendom deres hjertebarn – det er deres private hjem, og derfor ønsker man at have tryghed og vished om, at de rådgivere man omgiver sig med er de rette, forstår ens ejendoms behov og ser ”sjælen” i netop denne bygning.

---

Som administrator og advokat for både store og små andels- og ejerforeninger samt haveforeninger og gårdlaug er vi ofte med i processen, hvor der skal vælges en rådgiver til foreningerne. 

Administrator som første kontaktpunkt

Når man taler om rådgivere, vil det ofte være administrator, som vil være den første, man som bestyrelse drøfter eventuelle problemstillinger med. Men det er ikke altid, at administrator kan løfte alle opgaver. Måske har administratoren valgt ikke at have alle kompetencer in-house, eller måske er opgaven af en sådan karakter, at det kræver specialiseret viden inden for et emne.

Administrator har ofte et stort branchekendskab og har berøring med mange aktører og rådgivere. Det er derfor oplagt at tage en god dialog med sin daglige administrator om, hvilke rådgivere, man derudover skal og kan tilknytte til sin ejendom i forbindelse med kommende projekter og tiltag. Det gælder både i forhold til økonomi, jura, teknisk rådgivning (bygningsrådgivere), ejendomsservice m.fl. 

Rådgivere, der ønsker at bidrage til en god, sund udvikling og vedligeholdelse af ens ejendom, er helt afgørende. Der stilles i dag store krav fra købere, ejere og interessenter i forhold til energioptimering, digitaliseringer af driften og stabilitet i økonomien, og disse parametre kan en god rådgiver være med til opfylde.

Det koster penge at tjene penge 

Hvad tjener foreningen så ved at vælge de rigtige rådgivere? Foreningen køber sig en form for forsikring. For det første kan bestyrelsen ofte flytte en del af deres ansvar over på de professionelle, hvilket i sig selv er en gevinst. Derudover sikrer man, at man får en kvalitet, der lever op til nutidens lovgivningskrav samt ofte de bedste og nyeste løsninger, som kan være med til at spare på udgifterne til energi og drift. Den rette rådgivning kan desuden være med til at hæve værdien af ejendommen, og man kan derfor som andelshaver, ejer eller grundejer sikre sig en højere salgspris, hvis man ønsker at sælge sin bolig. 

“At få én eller et hold af rådgivere, som ønsker at bidrage til en god, sund udvikling og vedligeholdelse af ens ejendom, er helt afgørende.
”

En rådgiver, der passer til jer

I dag er der rigtig mange rådgivere i markedet, og det er derfor ofte muligt at finde en, som passer til den ejendom og de udfordringer, man har. Inden man vælger rådgiver, er det vigtigt, at man får spurgt i sit netværk og får flere bud til en opgave, så man ikke bare løber med den første, man ser eller hører om. Man kan med fordel tage sine betroede rådgivere og kontakter med på råd, da de ofte har kendskab til de rådgivere, som man har i spil.

Der er ikke noget forgjort i at have flere rådgivere til at hjælpe sig. Men at have en rådgiver, som har bistået foreningen gennem mange år, vil ofte være at foretrække, da denne rådgiver derved kender beboerne, kender foreningens sammensætning og fokuspunkter og ved, hvad der igennem tiden har været udført og lavet i ejendommen. At vælge rådgiver er en tillidssag, og derfor er det helt afgørende at få kontakt med de rigtige folk. 

Artiklen er skrevet af Andreas Elleby, advokatfuldmægtig, Hupfeld Ejendomsadministration

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Bæredygtige beslutninger og økonomisk styring: Valg af rådgiver gør forskellen

---

Bestyrelserne i andels- og ejerboligforeninger står ofte overfor komplekse økonomiske beslutninger. At vælge den rette finansielle rådgiver er afgørende for at sikre, at disse beslutninger træffes med omhu og i overensstemmelse med foreningens mål og værdier.

---

Bestyrelsesarbejdet i en boligforening er frivilligt. Det betyder, at det typisk sker i medlemmernes fritid, og det kan være noget nær umuligt at holde et overblik over alt hvad der rør sig i relation til at drive en sund forening. 

Komplekse projekter og økonomiske beslutninger

Finansiel rådgivning spiller en afgørende rolle i håndtering af projekter i boligforeninger. Projekter som vedligeholdelse, renovering og investeringer kræver omhyggelig planlægning og økonomisk styring.

“De fleste foreninger har jo en gæld, men man har ikke nødvendigvis lige kig på, hvordan renten er, hvordan ens kreditforeningslån ser ud, eller om der er andre økonomiske forhold, man bør være opmærksom på,” fortæller Ole Mathiassen, direktør for Erhverv hos Merkur Andelskasse, som også selv sidder i bestyrelsen, der hvor han bor. 

Netop derfor kan det skabe stor værdi for bestyrelsen og foreningen at alliere sig med kompetente rådgivere. 

“Som rådgivere vil vi gerne være proaktive og invitere til dialog. Vi ser det som vores opgave at gøre bestyrelserne opmærksomme på, når der sker noget med renten eller holde øje med om den lånetype, der er valgt tidligere, har de rigtige vilkår i forhold til det foreningen vil, eller om det er blevet for risikabelt, og der skal gøres noget andet,” fortæller Ole Mathiassen og fortsætter: “Især de seneste år er der sket en del med renten, der er steget fra en til fem procent. Det kan være ekstremt vanskeligt at navigere i som lægfolk, så vi vil gerne hjælpe med regnestykkerne og se på den enkelte forenings behov.” 

“Vi ser penge som et redskab til forandring.”

Bestyrelsen hverken kan eller skal være eksperter indenfor det hele. Typisk vil der både være en administrator og en teknisk rådgiver involveret i større projekter, men også banken er en del af boligforeningens rådgiverkorps, der sikrer, at foreningen er så sund og økonomisk stabil som muligt.

Værdibaseret rådgivning

Når boligforeninger skal vælge en finansiel rådgiver, bør de overveje, hvordan delte værdier og mål kan styrke samarbejdet. Værdibaseret rådgivning handler om at finde en partner, der ikke kun tilbyder finansielle tjenester, men også forstår og deler foreningens vision.

“Vi synes, at fællesskaber er fantastiske, fordi det er her mennesker trives. Det ved vi. Derfor synes vi at bofællesskaber og kollektiver, som foreningslivet jo bærer præg af, er vigtigt, og det vil vi gerne støtte,” understreger Ole Mathiassen. 

Hos Merkur Andelskasse er der i øvrigt et stort fokus på økologi, bæredygtighed og social ansvarlighed.

“Vores samarbejder med enten virksomheder eller boligforeninger handler i høj grad om at kunne gøre en forskel for verden. Vi vil gerne låne penge ud til vedvarende energi, solceller, varmepumpe eller energiforbedringer af ejendomme for eksempel, så vi sammen kan gøre en forskel for mennesker, dyr og naturen,” fortæller Ole Mathiassen.

Flere og flere boligforeninger ønsker også at sætte fokus på klimaet og den grønne omstilling, og derfor er der også en stigende bevidsthed om netop det, når det kommer til valget af rådgivere.

“Selv ens bank må gerne være klimavenlig. Vi har ikke bare valgt det fokus nu, fordi det er moderne og oppe i tiden. Det gennemsyrer hele vores DNA, og det er der heldigvis mange boligforeninger der synes er interessant og vigtigt,” fortæller Ole Mathiassen.

Erfaring og ekspertise

Når bestyrelsesmedlemmer i en boligforening skal vælge en finansiel rådgiver, er det afgørende at undersøge bankens erfaring og ekspertise inden for boligforeningsrådgivning samt foreningens mål og værdier. 

“Om det er solceller, klimaskærm, ladestandere eller lignende, så vil vi gerne hjælpe og guide foreningerne sammen med de øvrige rådgivere. Vi har en faglig viden omkring energi og energioptimering, og den faglighed tager vi med os, når vi rådgiver foreningerne om lån til projekter,” fortæller Ole Mathiassen.

“Banken er en del af boligforeningens rådgiverkorps, der sikrer, at foreningen er så sund og økonomisk stabil som muligt. ”

Banken som finansiel rådgiver kan altså være en værdifuld ressource for bestyrelsesmedlemmer i boligforeninger, fordi de er specialiseret i at hjælpe boligforeninger med at realisere projekter i overensstemmelse med deres værdi og mål - f.eks. bæredygtighed, som efterhånden er et stor fokus for mange.

“Når der kommer til at vælge en bank, så er produktet jo det samme,” fortæller Ole Mathiassen og fortsætter: “Penge er jo penge, et lån er et lån og rentesatsen er, som den er. Men jeg synes, det er vigtigt at tænke over, om man kan se sig selv i det værdisæt, der ligger til grund for ens samarbejdspartnere. Vi ser penge som et redskab til forandring, og i vores tilfælde vil vi gerne hjælpe med at forandre verden, så den bliver bedre for både mennesker, dyr og klimaet, og der er heldigvis flere og flere både private, virksomheder og boligforeninger, der kan se sig selv i det.” 

Artiklen er skrevet af Merkur Andelskasse.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

Benyttelse af professionel administrator

---

At varetage en andels- og/eller ejerforening er ikke bare noget, man kan gøre med ”højre hånd”. Opgaven kræver i dag et stort kendskab til markedet, branchen og hele systemet.

---

At drive professionel ejendomsadministration er for os mere end bare at betale regninger og møde til generalforsamlinger. 

En administrator er foreningens - og især bestyrelsens - sparrings- og rådgivningspartner. Det er administrators rolle at sikre, at der er hurtig respons, fra bestyrelsen måtte få en tanke, ide eller udfordring, til vi har handlet på henvendelsen. 

Bestyrelsesmedlemmer er ofte selv i arbejde og har derfor brug for, at administrationen kan tage over og træde til, når tingene brænder på.
Derfor er det også en dygtig administrators rolle at se sin bestyrelse i øjnene og at være i tæt dialog med dem - gerne på det niveau, hvor administrator er på fornavn med sin bestyrelse, da det gør rådgivningen mere brugbar og til gavn for alle.

En dygtig administrator ser bestyrelsen i øjnene og prioriterr altid tæt dialog.

Byggesager

Som administrator agerer man bestyrelsens forlængede arm og påtager sig et stort ansvar på vegne af foreningen. Det er ofte en klar fordel for bestyrelsen at vælge en byggesagsadministrator, der er dækket af en professionel ansvarsforsikring. På den måde løftes eventuelle fejl fra bestyrelsens og foreningens skuldre. 

At varetage de juridiske og økonomiske forpligtigelser kan virke simpelt, men tit er det en større opgave. Byggesager, hvor der ikke benyttes en byggesagsadministrator, resulterer ofte i udfordringer, som kunne have været undgået under selve byggesagen, såfremt der havde været antaget en professionel sparringspartner. 

Når foreningen bruger en byggesagsadministrator ved byggeprojekter, er det vigtigt, at der vælges én, som har en professionel ansvarsforsikring.

Fremtiden – hvad byder den på? 

En dygtig administrator kan være med til at bidrage til udvikling i foreningerne - og til at forme foreningen i en positiv retning. Det kan vedrøre alt lige fra digitale løsninger til etablering af solceller og batterier, der både kan gøre foreningen mere bæredygtig og sænke de daglige driftsomkostninger. Ligeledes kan det være etablering af el-ladestandere, hvilket afstedkommer både gode og udfordrende muligheder for en forening. Den bedste udvikling handler i høj grad om en konstruktiv dialog og de rette juridiske bemærkninger og input til, hvordan sager af forskellig slags kan løses. 

“Bestyrelsesmedlemmer er ofte selv i arbejde og har derfor brug for, at administrationen kan tage over og træde til, når tingene brænder på. ”

Vores juridiske team 

Det er væsentligt at have den juridiske rådgivning i tankerne, når man som bestyrelse skal vælge en administrator. At kunne få løbende juridisk rådgivning er nemlig - i mange og forskellige tilfælde - et vigtigt redskab for bestyrelsen.

Artiklen er skrevet af Andreas Elleby, administrerende direktør, Boelskifte Administration.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

Fra slidt 30’er-bygning til energirigtig mønsterejendom

---

Takket være rettidig rådgivning er en andelsforening i gang med en større makeover af deres ejendom med økonomisk støtte fra kommunen.

---

Det er ikke til at se det, hvis man ikke lige ved det. Men den store gule murstensejendom på hjørnet af Statholdervej og Slotsfogedvej i København NV, der huser andelsboligforeningen AB Matosa, er på vej til at blive en mønsterejendom både inde og ude – både på energi, æstetik og indretning.

I løbet af de næste par år skal den 85 år gamle arbejderklasseejendom toptrimmes med etablering af solcelletag, boligareal i tagetagen, nye altaner, udskiftning af stigstrenge og radiatorer, ny kloakering og indretning af gården.

Københavns Kommune giver omkring 5,5 mio. kroner i støtte til energiprojektet og har udnævnt AB Matosa til en mønsterejendom i nordvest.

AB Matosa er bygget i 1935 og skal nu gennem en større renovering. Foto: Gaihede

Tæt samarbejde med en rådgiver

Ifølge formand i AB Matosa, Herluf Christensen, er baggrunden for det gennemgribende energiprojekt samarbejdet med rådgiveren Gaihede, ingeniører & arkitekter, der rådgiver bestyrelser, planlægger og styrer renoveringer.

”Vi har en tæt dialog med vores rådgiver. Der bliver lyttet, drøftet nye idéer og aftalt projekter. Og hvis de bliver vedtaget efter fremlæggelsen på generalforsamlingen, bliver der handlet hurtigt. Som bestyrelse har vi haft stor gavn af at benytte en rådgiver – både i forhold til at renovere på det rigtige tidspunkt, vælge det rette projekt til vores økonomi og til at styre byggeriet. Det har gavnet alle i vores forening,” fortæller formanden.

“Københavns Kommune giver omkring 5,5 mio. kroner i støtte til energiprojektet ”

Herluf Christensen er 73 år og pensioneret buschauffør. Han har boet AB Matosa i 32 år og været formand i 10 år. Der har været rigeligt at se til, og foreningens bestyrelse har knoklet med at vedligeholde ejendommen. I mange år stod de selv for at hyre en entreprenør eller et byggefirma, og så styrede bestyrelsen byggeriet, men i 2016 kom de i kontakt med en rådgivende ingeniør- og arkitektvirksomhed.

Vi er jo ikke byggefolk

”Vi skulle have udskiftet vinduer og var ved at finde et byggefirma. De tilbud, vi fik, var dog dyre. Igennem en af vores naboejendomme kom vi i kontakt med Gaihede, og de hjalp os gennem projektet til bedre pris,” fortæller Herluf Christensen, og fortsætter:

”Vi er jo ikke byggefolk i bestyrelsen og kunne sige ja til noget forkert og alt for dyrt. Med en rådgiver fik vi både en bedre pris og en professionel, der kunne holde hånd i hanke med virksomheden, der udskiftede vinduerne. Vi var med hele tiden, men vi skulle ikke på egen hånd tage stilling til komplicerede processer og gennemskue tilbud.” Han er sikker på, at foreningen har sparet både penge og besvær med beslutningen om at have en rådgiver ved sin side.

Det er ikke alle boligforeninger, der gør som AB Matosa. Mange vælger stadig selv at stå for større projekter. Nogle slipper nådigt fra det, men med den kompleksitet, der er i byggeri, er der mange, som får dårlige oplevelser. Det kan være, at byggefirmaet ikke magter opgaven, og der er byggesjusk. Ofte er der problemer med et overskredet budget. Det kan føre til langvarige tvister med entreprenøren. Til sidst kommer skænderierne internt - og en splittet forening. Det ønsker bestyrelsen i AB Matosa ikke, så de holder fast i rådgiveren.

For bedre at kunne se muligheder i de kommende renoveringer i virkeligheden byggede rådgiveren en lille fysisk model af AB Matosa. Foto: Gaihede

De nye projekter

Men hvordan kom de nye projekter på AB Matosa så i stand? Det forklarer projektleder i Gaihede, Suna Sirek Uldbjerg, der er uddannet arkitekt.

”Som rådgiver er det vigtigt, at vi ikke bare sætter noget i gang. At renovere en ejendom på den rigtige måde kræver, at vi tager højde for en række omstændigheder. Ført og fremmest skal vi tjekke bygningen – undersøge anvendte materialer og byggeskik. Vi registrerer hele ejendommen. Derefter vurderer vi, om der er behov for at renovere,” fortæller hun.

“Som bestyrelse har vi haft stor gavn af at benytte en rådgiver – både i forhold til at renovere på det rigtige tidspunkt, vælge det rette projekt til vores økonomi og til at styre byggeriet”

Hun var spændt inden første besøg. ”Matosa er en del af Tagensbokvarteret, der blev bygget i 1930’erne, for at borgere i de små og usunde boliger i brokvarterene kunne få bedre og sundere rammer i deres liv. Mere plads, luft og ordentlige sanitære forhold,” fortæller Suna.

Og hun blev ikke skuffet. ”Bebyggelsen i Tagensbo har stor arkitektonisk- og historisk værdi. Kvarteret repræsenterer et stykke københavnerhistorie med sit udtryk og indretning. Men efter 85 år på bagen trænger bygningerne selvfølgelig til en kærlig hånd.”

Støtte fra bygningsfornyelsen

Billedhuggeren Anker Hoffmann har skabt de relieffer af legende børn, der er over mange af opgangsdørene i Tagensbo-kvarteret.  Foto: Gaihede

Det første, Suna lagde mærke til, var, at altanerne var voldsomt nedslidte. Det gjorde hun opmærksom på, og det er nu blevet til et projekt. Men hendes egentlig opgave ved første besøg hos AB Matosa var at tjekke tegltaget og komme med et tilbud på udskiftning af det.

Som rådgiver er hun bevidst om de offentlige støttemidler, der er til rådighed. En dag var hun hos Københavns Bygningsfornyelse for at høre om støtte til energioptimering. På mødet efterspurgte kommunen relevante ejendomme i Nordvest, og der tænkte Suna straks på AB Matosa.

”Matosa er en ældre ejendom i København. Og netop den type bygning vil kommunen gerne støtte, og derfor var det oplagt at tænke ud af boksen her og lave en ambitiøs plan for energioptimering for den.”

Suna kontaktede bestyrelsen, som godt kunne se idéen. Hun foreslog både isolering og solenergi fra solceller indbygget i taget. Den energi skal bruges til det fælles vaskerum og på sigt til privatforbruget.

Ekstra indtægter til foreningen

Rådgiveren foreslog også, at der under det nye tag etableres boliger. De øverste lejligheder i hver opgang får tilbudt at tilkøbe denne ekstra etage. Foreningen får derved en ekstra indtægt, som går ind i renoveringen. Det gav mening for foreningen. Så med det nye tag kommer der 12 såkaldte knopskydninger.

“Matosa er en ældre ejendom i København, og netop den type bygning vil kommunen gerne støtte”

Samlet renovering og synergi

De kommende renoveringer hos AB Matosa planlægges i en bestemt tidsperiode, så den samlede renovering bliver relativt hurtigt overstået. Der kommer nyt tag med solceller og nye boliger, nyt varmesystem, nyt kloaksystem og LAR, nye altaner, og gårdnedgang fra stuen, og efter byggearbejderne kommer en nyindretning af gården.

Alt dette bliver udført igennem sikker styring af rådgiveren, der får det myndighedsbehandlet, indhentet støtte og udarbejdet udbud, der sendes ud til de bedste byggefirmaer i forhold til foreningens økonomi. Der er både arkitekt og ingeniør på opgaven.

I 2022 står der så en mønsterejendom i Nordvest. Det ville have glædet de visionære københavnske politikere fra 1930’erne – og ikke mindst de nuværende beboere.

Artiklen er skrevet af Lars Solberg, Kommunikationsrådgiver, Gaihede.

Denne og andre artikler kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening.

Dørtelefoner sætter ansigt på gæsterne

---

Andelsboligforeningen Glænøgård har fået et nyt system, der skaber tryghed. Med de nye dørtelefoner kan beboerne se på en skærm, hvem der ringer på, før de lukker op. Beboerne har selv fået lov til at teste forskellige systemer inden det endelige systemvalg.

---

I andelsboligforeningen AB Glænøgård på Østerbro i København har knap 200 boligejere fået installeret nye dørtelefoner i forbindelse med en renovering. Løsningen hedder ABB-Welcome, og den giver krystalklar lyd, knivskarp video eller en kombination af begge.

Dørtelefonen er udført i robust, vejrbestandig og eksklusiv børstet aluminium og har en skjult låsemekanisme, der fremhæver det stilrene udtryk og beskytter mod vandalisme.

Foto: ABB

Prøveperiode sikrer beboernes behov

Bestyrelsen havde på forhånd undersøgt markedet og hørt positivt om dørtelefoner med både videoskærm og lyd. Den lille tv-skærm skabte tryghed for beboerne i foreningen i forhold til eksempelvis at lukke hjemmehjælpere ind. Tilsvarende havde flere af de ældre beboere nedsat hørelse og efterspurgte teleslynge, som løsningen også understøtter.

I stedet for én standardtelefon fik beboerne stillet forskellige modeller til rådighed i en prøveperiode, så de kunne vælge netop dén svartelefon, de ønskede, og som passede til deres behov. Det giver en brugerinvolverende rådgivning og dialog, hvor leverandør, bestyrelse og beboere sammen kan finde frem til den rigtige løsning, der matcher behov,  økonomi samt ønsker til produktets design og udtryk. Svartelefonen på den valgte løsning har en 4,3" farveskærm og funktioner som for eksempel opkald, dørlås og trappelys, der betjenes via seks berøringsfølsomme touchknapper.

“Beboerne fik stillet forskellige modeller til rådighed i en prøveperiode, så de kunne vælge netop dén svartelefon, de ønskede, og som passede til deres behov.”

Rådgivning og beboerinvolvering er afgørende

Med muligheden for at bestyrelse og beboere kan inddrages gennem test af forskellige produktløsninger, kan der ydes en bedre rådgivning fra leverandørers side, der sikrer en langsigtet og succesfuld implementering af et dørtelefonsystem, der skal holde i mange år i AB Glænøgård.

Simpel installation 

Systemet er enkelt at installere og hurtigt at konfigurere, så opgaven kan klares af blot én medarbejder. Med ABB-Welcome har det været muligt at installere og færdiggøre en hel opgang om dagen, så beboerne er blevet ulejliget mindst muligt.

Artiklen er skrevet af  Henrik Majgaard, Journalist, ABB.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.